🔑 ANTES DE FINANCIAR

1. Planejamento Financeiro

Verifique sua capacidade de pagamento.
Renda comprometida não deve ultrapassar 30% da renda mensal.
Tenha pelo menos 20% do valor do imóvel para entrada.
Preveja situações como separação, doença ou desemprego — o banco não flexibiliza parcelas nesses casos.
Exija planilha da evolução da dívida (direito previsto no art. 6, III do CDC).

2. Seguro Obrigatório

Cobre morte ou invalidez de quem compõe a renda.
Quita apenas a parte proporcional daquele que faleceu ou ficou inválido.
Certifique-se de que a divisão da renda conste expressamente no contrato.

🧾 DOCUMENTAÇÃO E CUIDADOS

3. Verifique a documentação do imóvel

RGI (Registro Geral de Imóveis): verifica penhora, hipoteca etc.
Certidão de IPTU: verifica débitos com a prefeitura.
Ações judiciais dos proprietários anteriores: consulte TJ ou Justiça Federal.
Imóveis na planta: pesquise sobre a construtora (Procon, Reclame Aqui, Consumidor.gov.br).

4. Local e condições do imóvel

Avalie o memorial descritivo e planta do empreendimento.
Confira se está em área de risco, tipo de material usado e se há previsão de desapropriação urbana.

🏚️ VISTORIA E PROBLEMAS NO IMÓVEL

5. Faça uma vistoria profissional

Avalie infiltrações, rachaduras, fiação, etc.
Vícios ocultos: podem ser reclamados em até 90 dias (defeitos comuns) ou 5 anos (risco à saúde e segurança).
Notifique a construtora por carta com AR.

📑 RESCISÃO DO CONTRATO

6. Imóvel na planta e inadimplência

É possível rescindir, mas depende do contrato.
O banco pode leiloar o imóvel por inadimplência (alienação fiduciária ou hipoteca).
Tente venda com transferência de financiamento.
O STJ excluiu a aplicação do CDC para contratos com cláusula de alienação fiduciária em caso de inadimplência.

🚨 TAXAS ABUSIVAS E CUIDADOS

7. Taxa SATI – ilegal

Serviço de assessoria cobrado indevidamente.
Pode exigir devolução em dobro em até 3 anos (prazo em análise para até 10 anos).
Cabe também pedido de danos morais e materiais.

8. Juros de obra

Legal se a obra estiver dentro do cronograma.
Cobra-se pela antecipação de crédito à construtora.
Obra atrasada = cobrança ilegal → cabe reembolso judicial.

🏚️ ATRASO NA OBRA

9. Entrega atrasada do imóvel

Prazo de tolerância: até 180 dias (se previsto no contrato, após Lei nº 13.786/2018).
Após esse prazo:
Pode rescindir o contrato e receber valores pagos corrigidos.
Ou aceitar o imóvel e cobrar multa de 1% por mês de atraso (sobre valores pagos).
Prazo de prescrição: até 10 anos.

10. Desistência por atraso

Notifique a construtora e peça devolução em até 60 dias (art. 43-A da Lei de Incorporações).
Sem acordo, é possível:
Ação judicial com pedido de tutela de urgência.
Restituição imediata de até 100% ou 75% do valor pago.
Pedir indenização por danos morais e materiais.

⚖️ APOIO E ORIENTAÇÃO

11. A AMJ Imóveis pode ajudar

Dá suporte ao consumidor: orientação, negociação e ações judiciais.

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PROPONENTE (E CÔNJUGE, se for o CASO)

Documento oficial de identificação;
Certidão de estado civil (Nascimento, Casamento, Divórcio ou Óbito);
Comprovante de endereço até 60 dias;

ASSALARIADO/FUNCIONÁRIO PUBLICO

Último contracheque de remuneração mensal;
Declaração de imposto de renda do último exercício e recibo de entrega à Receita Federal;

APOSENTADO E PENSIONISTAS

Extrato benefício previdenciário (Via aplicativo INSS);

AUTÔNOMO/PROFISSIONAIS LIBERAIS

Carteira funcional para profissionais liberais;
Declaração de imposto de renda do último exercício e recibo de entrega à Receita Federal;
Extratos bancários e/ou cartões de crédito;

A Caixa Econômica Federal poderá solicitar documentação complementar, caso julgue necessário.
Operação sujeita a aprovação nas condições normativas da Caixa;

Como enviar os documentos?

Os documentos podem ser enviados para o e-mail: comercial@amjimoveis.com.br

Para mais informações, fale conosco no canal de atendimento (85) 9 9430-0404

Para as situações abaixo, em que não há obrigação de pagar imposto, informe o ganho de capital que você teve na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” da sua declaração do imposto de renda (DIRPF).

Lembre-se! Se seu ganho acontece neste ano, o chamado Ano-calendário, ele deverá ser informado na sua declaração do imposto de renda do ano seguinte, o ano de Exercício.

Operações Não Sujeitas ao Imposto sobre o Ganho de Capital
Veja abaixo as operações mais comuns que não estão sujeitas ao imposto sobre o ganho de capital:

1. Indenização por liquidação de sinistro, furto ou roubo, relativo ao objeto segurado
   Exemplo:

Você comprou um carro por R$ 42.000,00. Um ano depois, houve uma valorização do mercado de carros usados. Infelizmente, você foi roubado e levaram seu carro. Você acionou a seguradora e ela te indenizou com o valor de R$ 45.000,00, de acordo com o preço de tabela da época. Não há imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 3.000,00 que você teve.

2. Venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel
   Trata-se de venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que a pessoa tenha, individualmente, em condomínio ou em comunhão (casamento ou união estável), independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, não importando se é residencial, comercial, industrial ou de lazer, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado, nos últimos 5 anos, outra venda (tributada ou não) de imóvel, sendo o limite de R$ 440.000,00 considerado em relação:

à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
ao imóvel possuído em comunhão, no caso de casamento ou união estável (salvo contrato escrito entre os companheiros).
Exemplo:

Você vendeu um apartamento (seu único imóvel) pelo valor de R$ 260.000,00. Este apartamento havia sido comprado por R$ 190.000,00. Nos últimos cinco anos, você não vendeu nenhum outro imóvel no seu nome. Não há imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 70.000,00 que você teve.

3. Ganho obtido na venda de imóveis comprados até o ano de 1969
   Exemplo:

Você comprou uma casa durante o ano de 1969 (ou qualquer ano anterior) e resolveu vendê-la agora. Independentemente da valorização do imóvel ocorrida ao longo desses anos, não há imposto a pagar sobre o ganho de capital que você tiver.

4. A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais
   A partir de 16/06/2005, o ganho obtido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que essa pessoa, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o dinheiro da venda na compra, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil.

Quem deve pagar e quando?

O proprietário que vendeu o apartamento deve pagar o imposto até o último dia útil do mês seguinte ao mês da compra da nova casa.

Exemplo 1 (isenção total):

Você vendeu um apartamento pelo valor de R$ 250.000,00, comprado inicialmente por R$ 200.000,00. O ganho de capital apurado nessa venda foi de R$ 50.000,00.

Após 60 dias, você usa esse dinheiro para comprar uma casa no mesmo valor: R$ 250.000,00.

Portanto, não há imposto a pagar sobre o ganho de capital de R$ 50.000,00.

Exemplo 2 (isenção parcial):

Você vendeu um apartamento pelo valor de R$ 250.000,00, comprado inicialmente por R$ 200.000,00. O ganho de capital apurado nessa venda foi de R$ 50.000,00.

Após 30 dias, você usa esse dinheiro para comprar uma casa no valor de R$ 180.000,00.

Do produto da venda do apartamento (R$ 250.000,00), R$ 180.000,00 foram utilizados na compra da casa (o equivalente a 72% do produto da venda) e R$ 70.000,00 não foram utilizados na compra da casa (o equivalente a 28% do produto da venda).

Portanto, como 28% do dinheiro da venda do apartamento não foram utilizados para compra da casa, então 28% do ganho de capital (28% x R$ 50.000,00 = R$ 14.000,00) estão sujeitos ao imposto. Assim, o imposto a ser pago, neste caso, seria de:

R$ 14.000,00 x 15% (alíquota da 1ª faixa) = R$ 2.100,00 de imposto.

Atenção! A opção por esta isenção deve ser informada durante a apuração do ganho de capital.

A aplicação parcial do produto da venda implica tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada (como mostrado acima, no Exemplo 2).

No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias é contado a partir da data do contrato relativo à primeira operação.

No caso de venda de mais de um imóvel, estão isentos somente os ganhos de capital obtidos nas vendas de imóveis residenciais anteriores à primeira compra de imóvel residencial localizado no Brasil.

O contribuinte somente pode usar esta isenção uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício.

Esta isenção não se aplica, entre outros:

à venda de imóvel residencial com o objetivo de utilizar os recursos da venda na construção de outro imóvel residencial ou ainda em gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade da pessoa;
à venda ou compra de terreno;
à compra somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.

5. Venda de bem ou direito ou conjunto de bens ou direitos de mesma natureza, em um mesmo mês
   Venda de bem ou direito ou conjunto de bens ou direitos de mesma natureza, em um mesmo mês, de valor até:

R$ 20.000,00, no caso de venda de ações negociadas no mercado de balcão no Brasil ou no exterior;
R$ 35.000,00, nos demais casos.
Exemplo:

Você vendeu duas motocicletas no mês de abril por R$ 12.000,00 e R$ 14.000,00, compradas pelos valores de R$ 10.000,00 e R$ 13.000,00, respectivamente. Considerando que os bens de mesma natureza vendidos em abril somaram R$ 26.000,00, não há imposto a pagar sobre os ganhos de capital de R$ 2.000,00 e R$ 1.000,00.

Atenção!

O limite de R$ 35.000,00 deve ser considerado em relação ao valor do bem ou do conjunto dos bens e direitos da mesma natureza, vendidos em um mesmo mês (exemplo: janeiro, fevereiro etc.), assim entendidos aqueles que guardam as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas:

Os limites de R$ 20.000,00 e de R$ 35.000,00 devem ser considerados em relação:

à parte de cada condômino ou coproprietário, no caso de bens possuídos em condomínio;
ao valor de cada um dos bens ou direitos possuídos em comunhão e ao valor do conjunto dos bens e direitos da mesma natureza, vendidos em um mesmo mês, assim entendidos aqueles que guardam as mesmas características entre si, tais como automóveis e motocicletas, imóvel urbano e terra nua, quadros e esculturas, no caso de casamento;
ao total das liquidações ou resgates de aplicações financeiras adquiridas em moeda estrangeira realizados em um mesmo mês.
Os limites de R$ 20.000,00 e de R$ 35.000,00 não se aplicam à venda de moeda estrangeira mantida em espécie.

Não se aplica a isenção dos ganhos de capital decorrentes da venda de bens de valor igual ou inferior a R$ 35.000,00 em relação ao recebimento de juros vindos de aplicação financeira no exterior.

6. Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de diferença em dinheiro
   Permuta de unidades imobiliárias, sem recebimento de diferença em dinheiro. Nas operações realizadas por contrato particular, somente se configura a permuta se a escritura pública, quando lavrada, for de permuta.

Exemplo:

Você possui uma casa e decide trocá-la por um apartamento, de propriedade de outra pessoa. Não houve volta de dinheiro nesta troca. Assim, independentemente do valor de mercado da casa e do apartamento, não há imposto sobre ganho de capital.

7. Venda de bens localizados no exterior ou representativos de direitos no exterior
   Venda de bens localizados no exterior ou representativos de direitos no exterior, bem como a liquidação ou o resgate de aplicações financeiras, adquiridos a qualquer título, pela pessoa física não residente no Brasil.

Exemplo:

Você não é residente no Brasil e vende um carro nos Estados Unidos por US$ 25.000,00, comprado inicialmente por US$ 20.000,00. Não há imposto a pagar, no Brasil, sobre esse ganho de capital.

8. A variação cambial de depósitos em conta corrente ou em cartão de débito ou crédito no exterior
   A variação cambial de depósitos em conta corrente ou em cartão de débito ou crédito no exterior desde que os depósitos não sejam remunerados e sejam mantidos em instituição financeira no exterior reconhecida e autorizada a funcionar pela autoridade monetária do país em que estiver situada.

Exemplo:

Você possui uma conta nos Estados Unidos (em um banco reconhecido e autorizado a funcionar neste país) com US$ 2.000,00 disponíveis para uso em um cartão de débito. Esta conta não produz qualquer rendimento sobre o dinheiro depositado. Se houver uma variação da cotação do dólar de R$ 4,00 para R$ 5,00, de modo que seu depósito passe de R$ 8.000,00 para R$ 10.000,00, não há imposto a ser pago sobre essa variação de R$ 2.000,00.

9. Ganhos de variação cambial na venda de moeda estrangeira mantida em espécie
   Ganhos de variação cambial na venda de moeda estrangeira mantida em espécie, cujo total de venda da moeda no ano-calendário seja igual ou inferior ao equivalente a 5 mil dólares americanos.

Exemplo:

Você foi a uma casa de câmbio e comprou US$ 2.000,00 em dinheiro, na cotação de R$ 5,00 por dólar, totalizando R$ 10.000,00, para gastar em uma futura viagem. Após um mês, você desistiu de viajar e resolver vender os US$ 2.000,00 que possuía em dinheiro. Esta venda foi feita na cotação de R$ 6,00 por dólar, totalizando R$ 12.000,00. Neste caso, não há imposto a pagar sobre o ganho de R$ 2.000,00 que você teve.

Fonte: gov.br